Text: Johan Nordenfelt, Erik Olsson
Det senaste räntebeslutet tyder på att Riksbanken planerar räntesänkningar i linje med det Erik Olsson Bostadsindex visar att marknaden har diskonterat. Det är skönt eftersom räntan är den viktigaste faktorn för bostadsmarknadens utveckling. Sommaren kan bjuda på goda bostadsaffärer både för den som skall köpa och sälja. Det gäller inte minst mindre bostäder nu när tusentals studenter får antagningsbesked och behöver en bostad.
Bostadsmarknadens stabilitet och styrka bygger på en övertygelse om att räntorna går ner. Utrymmet för besvikelser i form av uteblivna räntesänkningar är begränsat eftersom Erik Olsson Bostadsindex visar att bostadsmarknaden har diskonterat ett helt pärlband av räntesänkningar.
Räntebeslutet nyligen ger bostadsmarknaden styrka genom att Riksbanken pratade om en pärla till i form av en tredje sänkning senare i år. Det förbättrar humöret.
Vid uppdateringen av Erik Olsson Bostadsindex pratade vi om risken att bostadsmarknaden tar ut segern i förskott genom att marknadspsykologin, som stärker marknaden så att det stora utbudet matchas av efterfrågan, bygger på att räntorna fortsätter ner.
I det perspektivet är det intressant att både konjunkturinstitut och regering marknadsför en mjuklandning av ekonomin på ett sätt som stärker tron. Konjunkturinstitutet sa nyligen att svensk ekonomi fortfarande befinner sig i en lågkonjunktur där inflation och ränta faller. Lågkonjunkturen är inte det sämsta, utan snarast nödvändig, för att mjuklanda.
Finansminister Elisabeth Svantesson gick ännu längre och döpte regeringens pressmeddelande till ”Kampen mot inflationen är vunnen” när hon presenterade deras senaste prognos. Fram till nu har Regeringen drivit en väldigt stram finanspolitik med hänvisning till att de inte vill motverka Riksbankens inflationsbekämpning. Om oron för inflation har minskat kan de lätta lite på tyglarna så att hushållens disponibla inkomster ökar något på ett sätt som stärker bostadsmarknaden.
Vi på Erik Olsson brukar uppmana folk att göra som alla andra – fast tvärt om.
Det inkluderar att vi tycker det kan vara bra att sälja på sommaren eftersom utbudet brukar minska mer än efterfrågan då.
I år blir utbudet förmodligen högre än vanligt även under semesterperioden, men ändå betydligt lägre än före och efter sommaren. De som spenderar semestern med att leta bostad brukar dessutom vara angelägna om att köpa. Det kan låta motsägelsefullt, men att bostadspriserna ofta sjunker något under sommaren beror just på att sommaren är en bra period att sälja.
När lite mindre attraktiva bostäder, som inte sålts när de varit till salu tidigare under året, plötsligt säljs kommer de med i prisstatistiken på ett sätt som drar ner statistiken då genom att en större andel lite mindre attraktiva bostäder, som inte klarat konkurrensen i det stora utbudet tidigare, säljs under sommaren. Mindre bostäder, som vänder sig till yngre enmanshushåll har varit svårare att sälja sedan en tid tillbaka.
Det beror på att köparna inte har med sig någon reavinst från tidigare bostäder utan måste lånefinansiera hela köpet, samtidigt som bankerna är restriktivare med utlåning till yngre som inte har så hög lön sedan räntorna har gått upp.
Nu ökar efterfrågan på mindre bostäder i städer som många studenter söker sig till från andra städer kraftigt nu när antagningsbeskeden till universitet och högskolor skickas ut börjar många leta bostad. Det första beskedet skickas ut 11:e juli. När beskedet till den andra antagningen kommer ut den 25:e juli tillkommer nya studenter som börjar leta. Tiden är knapp innan studierna börjar så dessa studenter vill hitta en bostad så snabbt som möjligt. Att utbudet förmodligen blir ovanligt högt för att vara sommar i år gör det dessutom lättare att köpa en ny bostad som passar. Ett stort utbud som balanseras av efterfrågan ger en bättre fungerande bostadsmarknad.
Riksbankens besked om att det kan bli ytterligare tre sänkningar i år ökar chansen att räntan sänks ungefär som bostadsmarknaden förväntar sig. Att kronan faktiskt har stärkts sedan vi i Sverige sänkte räntan, innan resten av Europa och USA gjort det, måste vara väldigt skönt för Riksbanken.
En svag krona som gör att vi importerar inflation hade annars varit ett hot mot de räntesänkningar som bostadsmarknaden redan har diskonterat. Med starkare krona och en mindre nervös Riksbank ökar chansen att vi får vår mjuklandning där inflation och räntor sjunker ungefär som bostadsmarknaden räknar med.
Det ökar efterfrågan på ett sätt som stabiliserar bostadsmarknaden när utbudet ökar kraftigt efter sommaren. Vi räknar fortfarande med att styrkan visar sig i form av att det säljs många bostäder snarare än att priserna stiger särskilt mycket eftersom dagens bostadspriser är jämförelsevis höga om man tar hänsyn till räntenivån.
