Årets konferens om fastighetsteknik – Proptech 2024 – arrangerades som brukligt av Dagens Industri. Vi fick höra föredrag både om tekniska innovationer och om nya affärer som kan växa upp i teknikens spår. Ett antal fastighetsbolag presenterade sina teknikstrategier för ökad hållbarhet och förbättrad service.
Konferensdagen bjöd också på panelsamtal om ”Teknikinvesteringar i fokus – prioriteringar för framtidens fastighetsbolag”, ”Lösningar, risker och framtid – hur säkra är dagens fastigheter?”, ”Hur smarta hem vill boende ha?” och ”Morgondagens AI i fastigheter – tekniken, potentialen och riskerna”.
Castellum ledande
Filip Elland som är hållbarhetschef hos Castellum berättade övergripande om klimatarbete och visade också på konkreta exempel. Företaget har en energianvändning som är nästan 50 procent lägre än branschgenomsnittet.
– Vi ska vara ledande i hållbarhet bland fastighetsbolag i Norden, och är det också. Trots allt, varken vi eller någon annan är helt hållbar än, säger Filip Elland. Enda vapnet är att göra mer, men ändå inte knäcka ekonomin.
Det finns en uppsjö av system för hållbarhet, såsom certifieringssystem och olika index, och med direktiv och förordningar driver EU på företagen. Dessa måste både minska växthusgasutsläppen och bygga bort de risker som klimatförändringarna orsakar.
– Vi ska inte ha några risker i vår portfölj, fortsätter Filip Elland.
Han berättade också om några av företagets mål. Till 2025 ska 70 procent av fastighetsbeståndet ha energianvändning <100 kWh/kvadratmeter och år. På lång sikt ska alla fastigheter ligga under 50 kWh/kvadratmeter och år. Ett av målen var 100 solcellsanläggningar till 2025, och det målet nåddes redan 2023.
Ett av exemplen på bra hållbarhetsarbete var bygget av E.ON:s huvudkontor i Malmö. Byggnaden är certifierad med BREEAM Outstanding och WELL Platinum. Primärenergibehovet är 35 kWh/kvadratmeter och år. På Brunnshög i Lund hoppas Castellum att till 2028 bygga med 80 procent reducerat klimatavtryck. Det skulle innebära 70 kg/kvadratmeter, vilket är mycket lågt. Detta kanske kan nås genom omfattande återbruk i betydande byggnadsdelar.
– Det är en utmaning att skala upp återbruk. Smartare sätt krävs för att dela material med varandra. Här tror vi på samverkan, lyfta på alla stenar som finns, avslutar Filip Elland.
Innovationer som gör skillnad
Vasakronan är ett annat fastighetsbolag som har utmärkt sig för hållbarhetsarbete. Deras utvecklingschef Nicklas Wållberg Walldan berättade om några innovationer som kan bidra till bättre förvaltning och samtidigt hållbarhet och bättre service för hyresgästerna.
För att kunna skala upp lösningar krävs bra plattformar. Ett exempel visade 200 byggnader, 5 system per fastighet och 15 appar. ProtechOS kan användas för att spara på antalet integrationer som behövs, vilka annars blir flera tusental. ProptechOS använder i sin tur RealEstateCore som ”språk”. Dessa två är nu på plats hos Vasakronan och börjar att skapa nytta.
Exempelvis går det att delta i marknadsplatsen sthlmflex, för att kapa effekttoppar och balansera i elnätet. Vid effektbrist styr ProptechOS ner effektbehovet i fastigheten.
Ett annat exempel är hjälpmedlet Solveig som övervakar solcellspaneler. Utfallet av elproduktionen jämförs med AI-genererad data. Om de skiljer sig mycket är det antagligen något fel i panelerna.
Nicklas Wållberg Walldan visade också hur man kan ge hyresgäster och leverantörer säkert tillträde till fastigheter; detta med Accessy, som ägs av flera bolag, bland andra Castellum och Vasakronan.
ÖBO tar hjälp av AI
Örebrobostäder (ÖBO) har gjort sig kända för sitt arbete att hushålla med energi och ha stort engagemang i innovativa projekt. Jonas Tannerstad, som är el- och automationschef i företaget, höll en presentation under rubriken ”Artificiell intelligens i praktiken – energieffektiva och uppkopplade fastigheter”.
ÖBO satsade bland annat på minskning av fjärrvärmeanvändningen. Den specifika förbrukningen gick ner från 145 kWh/kvadratmeter 2005 till 129 kWh/kvadratmeter 2015. Insikten blev att mer sofistikerade metoder behövdes för att kunna minska mera. Samarbete inleddes med Fraunhofer Chalmers Centre, att förutsättningslöst ta fram en AI-baserad strategi som använder återkopplande system.
– Traditionellt styrs värmetillförseln mot utetemperaturen, och utan återkoppling, vilket ofta leder till övertemperaturer i lägenheterna, förklarar Jonas Tannerstad.
Lösningen med AI styr mot bland annat innetemperatur, tid och väderprognos. Det är en självlärande dynamisk modell som baseras på historiska data för byggnaden.
Han visade ett foto på ÖBO:s första AI-styrda ventil. Just i den aktuella undercentralen blev besparingen 20 procent, i övrigt har den visat sig ligga mestadels i intervallet 8–18 procent.
– Fördelningen av flödet till de olika lägenheterna är viktig. Enbart termostater kan inte hantera fördelningen tillräckligt. Varje enskild lägenhet behöver justeras in, med ventiler som finns på plats, men i allmänhet är fel inställda. AI-algoritmen visar på vilket värde en injustering har; en fördel som vi inte förutsåg från början, fortsätter Jonas Tannerstad.
AI-styrningen påverkar sättet att jobba för teknikerna, de tar numera datadrivna beslut.
Det blir för kostsamt att anpassa gamla styrsystem till de behov som finns idag. Genom att installera ett öppet industriellt styrsystem blir AI en av flera möjliga och moderna förmågor man får tillgång till. Ungefär 250 undercentraler är helt ombyggda, någonstans under 2025 ska man komma upp i cirka 400.
ÖBO satsar också på att minska elförbrukningen. Den pressades ner från 59,7 GWh 2005 till 25,3 GWh 2023. Målet är att komma ner till 23 GWh 2029. Även här krävs sofistikerade lösningar.
Hos ÖBO kommer man exempelvis att tanka ner ventilationssystemens data och använda dessa för att optimera elanvändningen. Lufttrycket kan visa när det börjar bli dags att byta filter. Med hjälp av AI ska man kunna undvika att bygga upp höga tryck, utan i stället byta filter i tid. AI får därmed hjälpa till att planera fastighetsunderhållet.
Ta vara på all spillvärme
E.ON erbjuder ectogrid™ som en energieffektiv värme- och kylalösning för stadsdelar, fastigheter och industrier. Konceptet presenterades av Kamilla Björkman som är Head of ectogrid™ hos E.ON, som också har flera andra energilösningar för fastighetsägare, exempelvis solceller, batterier och elbilsladdning.
Traditionellt har städer utformats med separata infrastrukturer för värme och kyla, vilket har lett till att värdefull överskottsenergi går förlorad. E.ON ectogrid™ är en integrerad lösning, som möjliggör att värme och kyla, även lågvärdiga sådana, kan delas och återanvändas mellan fastigheter. En enda lösning för både värme och kyla.
– Med ectogrid™ ger vi ett nytt perspektiv, decentraliserat och cirkulärt. I ectogrid™ frågar vi först vilka delningsmöjligheter som finns lokalt, därefter tillför vi eventuellt mer energi utifrån till systemet, förklarar Kamilla Björkman.
Ectogrid™ består av decentraliserade värmepumpar sammankopplade på ett gemensamt lågtemperaturnät som tillsammans med en intelligent digital plattform optimerar energilösningens effektivitet. Den elektricitet som krävs, för bland annat värmepumpar, tas helst från lokala energikällor. Dessutom kan ectogrid™ skapa flexibilitet mot elnätet, genom att alla delar i systemet är uppkopplade och styrda av en molnbaserad mjukvara.
Med ectogrid™ kan behovet av primärenergi sänkas med upp till 75 procent och därmed minska klimatavtrycket rejält.
– Vår lösning med ectogrid™ ger ökat värde för fastighetsägaren genom en såväl effektiv som hållbar energileverans för värme och kyla. Med delningslösningar sprids också riskerna, den tillförda energin minskar och tillika riskexponeringen, menar Kamilla Björkman.
E.ON lanserar nu tekniken i hela Europa. Referenser finns åtminstone i sju länder. Leveranser i Sverige har gjorts till Medicon Village i Lund, där behovet av externt tillförd energi har halverats.
Nyttan med digital tvilling
Ett koncept för bättre fastighetsförvaltning är digital tvilling. Fredrik Hörnsten som är CDO hos Hemsö berättade hur företaget drar nytta av digitala tvillingar. Fastigheter kan kopplas upp till Hemsö Hubben där de är representerade i ”tvillingform”. Bakom bygget av varje tvilling finns ritningar, BIM-modeller, foton, pdf-dokument med mera.
Underhållsplaner kan förbättras med hjälp av digitala tvillingar. Harmoniserad data från en mängd olika källor, som sensorer, IoT-data och klimatberäkningar möjliggör korsfunktionell analys med AI. Och bland annat kan felhantering kopplas till den digitala tvillingen. Hemsö har satt mål att genom nya arbetssätt spara 50 kr/kvadratmeter år 2030. Detta bland annat tack vare smartare uppvärmning, processeffektivisering, minskade transporter och inomhusklimatoptimering.
Trender
Proptech 2024 avslutades med att Christoffer Börjesson, Head of digital accelerator på Newsec, gick igenom megatrender som formar fastighetsbranschen.
Trenderna kan sammanfattas i punktform:
• EU-direktiv och lagkrav
• Ökat kapital i bolag i branschen (PE-bolag köper upp)
• Teknik- och affärsmodellsutveckling
• Energisystemens omställning
• Arbetsplatser blir mer som hybrider
Det framgick tydligt att inte enbart ny teknik driver branschen, utan också utveckling av nya affärsmöjligheter. Konferensens moderator Pontus Herin reflekterade slutligen över risken att fastighetsägare tappar affärer om de inte är alerta och följer med.
