Vakansgraden för kontor i centrala Göteborg har ökat sedan förra mätningen och omsättningen på hyresmarknaden var lägre under 2024 än tidigare år, enligt den senaste kartläggningen från Citymark Analys. Marknadsutsikterna är ljusa men osäkra.
Citymark Analys kartlägger i detalj kontorshyresmarknaden i Göteborg och andra större städer två gånger om året.
De senaste åren har vakansgraderna ökat i snabb takt, drivet av både svagare efterfrågan och ett ökat utbud av nya kontorsytor. I centrala Göteborg var vakansgraden i vårens mätning 11,7 procent, att jämföra med 10,3 procent i höstas. I de flesta områden i centrala Göteborg noteras ökade vakanser och minskad uthyrd yta.
Undantaget är Gårda, Haga och Heden där den vakanta ytan minskat något. Även utanför centrum har vakanserna ökat, förutom i Mölndal där de minskat. Större delen av den senaste tidens vakansuppgång har kommit i det äldre segmentet. Sammantaget ligger vakansgraderna på ungefär samma nivå i det nyare och det äldre segmentet.
– Kontorsbeståndet i centrala Göteborg har vuxit med tio procent de senaste fyra åren. Samtidigt har efterfrågan på kontorsytor hållits tillbaka av lågkonjunktur och ökat hybrid- och hemarbete. Tittar vi framåt så bör en dämpad byggtakt i kombination med konjunkturförstärkning och minskade effekter av hybrid/hemarbete innebära att utbud och efterfrågan kommer i bättre balans. Osäkerheten kring konjunkturutvecklingen är dock stor i dagsläget, säger Tor Borg, Analyschef på Citymark Analys.
Sjunkande omsättning på hyresmarknaden
Omsättningen på marknaden för kontorslokaler i Göteborg var lägre under 2024 än föregående två år. Drygt 300 hyresavtal tecknades om sammanlagt 168 000 kvadratmeter, vilket är 8 procent lägre än omsättningen under 2023.
Räknat som andel av beståndet var omsättningen 5,3 procent, vilket är den lägsta noteringen på tio år.
I Central Business District (CBD) steg omsättningen till historiskt höga nivåer, 73 000 kvadratmeter.
Omsättningen steg även på Lindholmen, men nivån på 12 000 kvadratmeter var ändå under genomsnittet för de senaste tio åren. I övriga delar av innerstaden och i ytterområdena minskade omsättningen.
Efter ett 2023 där omsättningen var högre i det äldre segmentet så stod återigen det nyare segmentet för en majoritet av omsättningen under 2024.
– Omsättningen på kontorshyresmarknaden påverkas av både ändrat utbud och förändringar i efterfrågan. De senaste årens nyproduktion har rört runt på marknaden och skapat möjligheter för hyresgäster som efterfrågar moderna, flexibla lokaler i bra lägen. En starkare efterfrågeutveckling väntas medföra stark omsättning och ökad nettouthyrning framöver, fortsätter Tor Borg, Analyschef på CityMark Analys.
Om Citymark Analys och kartläggningen
Citymark Analys har kartlagt och analyserat den svenska fastighetsmarknaden, med fokus på kontorshyresmarknaden, sedan början av 1990-talet. Två gånger om året görs detaljerade kartläggningar av drygt 3 000 kontorsfastigheter genom individuella kontakter med fastighetsägare och förvaltare.
Kontorsytor som uppgår till minst 350 kvadratmeter täcks av kartläggningen och hyresavtal för kontorsytor om minst 50 kvadratmeter registreras. Validiteten är mycket hög i och med att kartläggningarna görs genom direkta avstämningar med fastighetsägarna. Vakansgraden beräknas som antalet kvadratmeter vakant kontorsyta dividerat med det totala antalet kvadratmeter kontorsyta i fastighetsbeståndet.
En vakant yta är okontrakterad hos fastighetsägaren. Hit räknas alla ytor som är vakanta vid mättidpunkten eller kommer att bli vakanta inom den närmaste tremånadersperioden. Omsättning avser antalet tecknade hyresavtal eller summan av de kontorsytor för vilka avtal tecknats.
Här inkluderas nyteckningar, tilläggsförhyrningar och internflyttar men inte omförhandlingar och förlängningar. Den långa historiken och detaljrikedomen i kartläggningarna gör Citymark Analys unika när det gäller kontorshyresmarknaden. Citymark Analys samarbetar med flertalet av de större svenska fastighetsägarna. Vår verksamhet är en viktig del av den svenska fastighetsmarknadens, i en internationell jämförelse, höga transparens.
Bild: Pasi Mämmelä
