Text: HSB
Är er bostadsrättsförening tomträttsinnehavare? Har ni fått förslag från kommunen om höjning av tomträttsavgälden inför nästkommande avgäldsperiod? Föreningen bör i sådana fall noggrant gå igenom hur föreslagen avgäld är beräknad inför sitt beslut att godta eller bestrida avgäldsnivån.
Vi lyfter här tre viktiga saker att kontrollera.
När kan tomträttsavgälden ändras?
Tomträttsavgälden kan ändras vid utgången av varje avgäldsperiod (dvs. den avtalstid som parterna har avtalat om i tomträttsavtalet). Det är vanligast med avgäldsperioder om 10 eller 20 år. Under avgäldsperioden ska avgälden gälla oförändrad. Vid utgången av en avgäldsperiod kan en ny avgäld fastställas för nästkommande avgäldsperiod – antingen genom en frivillig överenskommelse mellan parterna eller genom domstolsprövning. Mer om processen för ändring av tomträttsavgäld kan du läsa om här.
Hur bestäms en ny tomträttsavgäld?
Förenklat sett gäller denna formel för beräkning av den nya tomträttsavgälden:
Avgäldsunderlaget x avgäldsräntan = den nya tomträttsavgälden
Med ”avgäldsunderlag” avses marknadsvärdet för marken ”i avröjt skick” (dvs. utan att ta hänsyn till föreningens hus och de värden föreningen skapat inom fastigheten). Med ”avgäldsränta” avses en skälig ränta på markvärdet vid regleringstidpunkten (dvs. dagen när den nya avgäldsperioden börjar gälla).
Tomträttsavgälden ska alltså motsvara en skälig avkastning på marken för fastighetsägaren.
3 viktiga saker att kontrollera i avgäldsberäkningen
Om er bostadsrättsförening har fått ett förslag till en ny högre avgäld från kommunen är det viktigt att inte bara skriva under utan att först kontrollera att beräkningen stämmer.
3 viktiga saker att kontrollera:
1) Markvärdet
Många kommuner gör inte en individuell värdering av marken utan lägger en schabloniserad bedömning till grund för värdet. Det är vanligt att marktaxeringsvärdet används som avgäldsunderlag. Det är även vanligt med andra schabloniserade metoder.
Det är dock inte alls säkert att detta markvärde motsvarar marknadsvärdet för marken, särskilt inte i dessa tider med lågkonjunktur
och en vikande fastighetsmarknad. Hur markvärdet har beräknats måste alltså kontrolleras. Motsvarar verkligen det
markvärde som görs gällande det reella värdet för marken?
2) Den avgäldsgrundande ytan
För att fastställa markvärdet värderas byggrätten inom fastigheten. Värdet för byggrätten uttrycks ofta i kronor/kvm BTA.
Den avgäldsgrundande yta som ska ligga till grund för markvärdet är den avtalade bruttoarean i tomträttsavtalet, dvs.
faktisk byggrätt och inte taxerad byggrätt. Det är viktigt att kontrollera vilken yta som kommunen har lagt till grund för sin
beräkning då detta ibland blir fel.
3) Avgäldsräntan
Det finns ingen detaljerad lagregel för hur en skälig avgäldsränta ska fastställas. Vilken metod som ska användas har därför
varit föremål för många domstolsprocesser genom åren. Den dominerande metoden just nu är den s.k. realräntemetoden.
Högsta domstolen väntas inom en snar framtid meddela en vägledande dom i det s.k. Smyrna-målet (Mål nr T 3706-23) för
hur avgäldsräntan ska fastställas genom realräntemetoden. Det finns därför all anledning att följa rättsläget och kontrollera
vilken avgäldsränta som kommunen begärt.
Det är inte alls säkert att kommunens beräkning av föreslagen avgäld är korrekt. Många gånger finns det invändningar att göra.
Har ni fått ett förslag till ny avgäld från kommunen som ni behöver hjälp att bedöma? Hör gärna av er till oss för rådgivning.
