Text: Erik Olsson Fastighetsförmedling
Erik Olsson Bostadsindex, EOBi, fortsätter att lyfta kraftigt mot rekordnivå. Samtidigt visar Erik Olsson Skräckindex att oron inför en bostadsförsäljning är ovanligt stor. Läget blir extra spännande av att det är uppenbart att den positiva marknadspsykologin som behövs för att svälja det enorma utbudet beror på att bostadsmarknaden redan har diskonterat flera och större räntesänkningar än tidigare.
Erik Olsson bostadsindex, EOBi, visar att prisförväntningarna nästan aldrig har varit högre än nu. De är högre än förra toppen på våren 2021, när räntan var 0% och bostadsmarknaden var pandemidopad. Att EOBi stiger, trots att räntesänkningarnas effekt i plånboken är marginell, och många har ovanligt höga boendekostnader, beror på att marknaden räknar med att räntorna sänks mycket mer.
Nettot (de som tror på prisökning minus de som tror på sänkning) är +67 (+45 i maj). Att EOBi ökar så mycket beror på att 20 procentenheter har gått från en tro på oförändrade priser till svagt stigande. Förväntningarna på stigande bostadspriser är brett förankrade, men man förväntar sig inga stora prisökningar. Hela 95% räknar med att priserna förändras med max 10% det kommande året. Ett bakslag med högre inflation som skjuter de förväntade räntesänkningarna på framtiden skulle slå hårt mot marknadspsykologin som stärker bostadsmarknaden nu.
EOBi visar att visningsbesökarna kalkylerar med en rörlig bolåneränta på 3,67% (4,5%) när de planerar sina bostadsköp. Det är en ny sänkning med ca 0,8% som innebär att man inte har någon marginal alls för räntehöjningar. Den negativa marginalen mellan kalkylränta och verklig ränta som vi ser nu är unik sedan EOBi startade 2010.Tvärtom fortsätter visningsbesökarna att gå före Riksbanken och planerar sina bostadsköp baserat på förväntade räntesänkningar som man redan har diskonterat.
Dessutom har de redan genomförda räntesänkningarna tidsfördröjning samtidigt som en del effekter av tidigare räntehöjningar inte slagit igenom fullt ut hos bostadsrättsföreningar och hushåll som får mycket högre räntekostnader när bundna lån med låga räntor förfaller.
EOBi visar att en betydligt högre andel på 27% (9%) planerar att ha en belåningsgrad på maximalt 50%. Därmed är det ändå omvänt hela 73% av visningsbesökarna som påverkas av åtminstone av den delen av amorteringskravet som baseras på belåningsgrad. Även andelen 28% (73%) som planerar att belåna över 70%, så att de drabbas maximalt av amorteringskravet baserat på belåningsgrad, är mycket lägre nu.
När man baserar sina köp på så låga bolåneräntor, som är långt under dagens räntor, är det bra att man kompenserar det med att planera med en lägre belåningsgrad. Det gör bostadsmarknaden mindre räntekänslig. Att hushållen velat låna mycket under 8 år av extremt låga räntor är inte så konstigt. Det återstår att se om det vi ser nu är början på en trend med lägre belåningsgrader sedan bolåneräntorna har tredubblats under åren 2022 – 2024.
Erik Olsson Skräckindex visar att oron och nervositeten på bostadsmarknaden har ökat till en ovanligt hög nivå trots räntesänkningarna och ligger på ungefär samma nivå som det var innan inflationen knäcktes. Höga 64% (61%) av de som skall sälja en bostad vill minimera risken för att försäljningen går dåligt i stället för att chansa för att få ett riktigt högt pris.
Även om Skräckindex stiger visar det ändå att fler räknar med att ekonomin mjuklandar med räntesänkningar som stärker bostadsmarknaden jämfört med förra hösten när index toppade. Att oron är så hög förklarar varför hela 70% vill sälja sin gamla bostad innan de köper ny. Det är ett enkelt sätt att ta bort nästan hela den ekonomiska risken i sin bostadsaffär. På aggregerad nivå gör det att den stora aktivitetsökningen vi ser nu inleds med att många fler vill sälja än köpa. Det skapar ett utbudsöverskott som måste absorberas av efterfrågan. Sedan balanseras marknaden när tillräckligt många har sålt och blir köpare.
Mäklarna på Erik Olsson i Sverige säljer fler bostäder än tidigare.
Det rekordstora utbudet balanseras av att fler som vill köpa en ny bostad vågar agera nu när hotande räntehöjningar har ersatts av förväntade räntesänkningar det kommande året.
Dock gör det stora utbudet köparna selektiva och kräsna samtidigt som tron på räntesänkningar gör att säljarna har höjt sina prisförväntningar så att det ibland är lika svårt som tidigare att få köpare och säljare till ett avslut.
Vi räknar med att den positiva marknadspsykologin håller i sig på ett sätt som ger en aktiv och balanserad bostadsmarknad där styrkan fortsätter att visa sig genom att det säljs många bostäder snarare än att bostadspriserna går upp särskilt mycket – trots att Erik Olsson Bostadsindex visar att marknaden förväntar sig prisuppgångar det närmaste året – eftersom dagens bostadspriser redan baseras på lägre räntor. Att så mycket positivt redan är diskonterat i dagens bostadsmarknad gör den känsligare för besvikelser, särskilt när det gäller räntan.
